Реструктуризация ипотеки

1. Что такое реструктуризация
2. Особенности процедуры реструктуризации
3. Оформление реструктуризации
4. Варианты реструктуризации
5. Реструктуризация ипотеки при помощи государства

Что такое реструктуризация ипотеки?

Последнее десятилетие в России знаменуется уверенным ростом ипотечного кредитования. Широкий круг кредитов, предоставляемых банковскими организациями, понижение ипотечной ставки способствовали распространению этого экономического инструмента в массы.

Однако, проблемы в экономической сфере, отягощенные последствиями пандемии, показали и другую сторону медали – невозможность исполнения финансовых обязательств граждан. Чтобы помочь гражданам, которые не смогли вносить ежемесячные платежи вводиться процедура реструктуризации ипотечного кредитования.

Эта процедура заключается в изменении существенных условий ипотечного договора. Реструктуризацией могут воспользоваться граждане, которые не имеют возможности погасить имеющиеся долги на прежних условиях. К тому же, реструктуризация ипотеки не испортит кредитную историю заемщика, что позволит избежать в будущем негативных экономических последствий.

Реструктуризация ипотеки происходит в том случае, если финансовое положение заемщика ухудшается, а банк, желая удержать добросовестного клиента, идет ему навстречу. Результатом является соглашение между банком и заемщиком об изменении условий ипотечного кредитования (снижение процентной ставки, ипотечные каникулы, замена валютной ипотеки рублевой и др.).

Процедура реструктуризации кредитования не подразумевает снятие долгового бремени, а лишь снижает финансовую нагрузку заемщика на определенный период времени.

Особенности процедуры реструктуризации

Причины ухудшения финансового положения заемщика, являющиеся основаниями реструктуризации ипотеки, могут быть разными. Сюда можно отнести:

1. Увольнение, сокращение с места работы. Важный момент: увольнение гражданина по собственному желанию или из-за нарушения трудовой дисциплины не будет являться для банка причиной одобрения реструктуризации ипотеки.

2. Болезнь заемщика или членов его семьи.

3. Снижение уровня доходов.

4. Развод.

5. Отпуск по уходу за ребенком до 1,5 и 3 лет и другие.

Указанный перечень не является полным. Каждый случай финансовых проблем заемщика индивидуален. Наличие у заемщика уважительной причины неплатежеспособности не является гарантией заключения дополнительного соглашения к договору ипотечного кредитования. Реструктуризация ипотеки – добровольная мера банка.

Оформление реструктуризации

Для оформления реструктуризации ипотечного кредитования заемщик должен пройти обязательную процедуру. Она состоит из следующих этапов:

1. Подготовительный.

Первый этап процедуры реструктуризации является самым трудоемким и важным. К составленной анкете-заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие снижение платежеспособности заемщика.

Заемщику необходимо обратиться в банк, предоставивший ипотеку. Работник банка проведет первичную консультацию, где будут разъяснены требования по реструктуризации, а также перечень документов, которые необходимы в качестве приложения к заявке.

Список необходимых документов в каждом банке может быть разным. Это зависит от причины реструктуризации. Вот примерный перечень документации, прилагаемый к заявлению заемщика:

• паспорт заемщика;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах с места работы;
• документы, подтверждающие факт нового статуса заемщика:свидетельство о рождении детей; свидетельство о разводе и т.д.
• справка о временной нетрудоспособности; инвалидности и другие справки, подтверждающие нетрудоспособность гражданина.
• справка о постановке на учет в центре занятости населения (в случае увольнения или сокращения с места работы);
• другая документация, подтверждающая факт сокращения доходов;
• справки из других кредитных организаций о наличии у заемщика иных финансовых обязательств с указанием остатка по долгам и графика платежей.

2. Подача заявки в банк на совершение реструктуризации ипотеки.

Подача заявления с приложенными документами может осуществляться как очно (через менеджера отделения банка), так и дистанционно (онлайн-заявка реструктуризации ипотеки). Специалисты рекомендуют заемщикам обращаться в отделение банка лично.

3. Решение банка.

Рассмотрев анкету-заявление с приложенными к ней документами, банк выносит утвердительное решение или отказ. О принятом решении банк уведомляет заемщика посредством звонка или СМС-сообщения. Также он оглашает условия, на которых реструктуризация ипотечного кредита возможна.

4. Оформление реструктуризации.

Если заемщика удовлетворяют варианты реструктуризации ипотеки, предложенные банком, он обращается в банк для документального оформления измененных условий кредитования. Эти изменения вносятся в кредитный договор, договор ипотеки, а также закладную. В случае, если речь идет об изменении срока ипотечного кредитования или суммы, заемщику необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке.

В случае отказа банка в одобрении реструктуризации ипотеки, заемщик имеет право обжаловать решение кредитора в суде.

Варианты реструктуризации

Как правило, банк использует такие способы реструктуризации ипотеки:

1. Уменьшение размера ставки ипотечного кредитования.

Банк может предложить заемщику уменьшение процентной ставки кредитования, однако, идет на такие меры очень редко. Учитывая тот факт, что процентная ставка по ипотеке с каждым годом уменьшается, банк, в случае одобрения такой реструктуризации, теряет свою прибыль. Уменьшение ставки хотя бы на 1 процент, перерастает за несколько лет в большую сумму, которую банк терять не хочет.

2. Ипотечные каникулы.

Ипотечные каникулы – возможность отсрочки погашения основного долга по ипотеке (ежемесячное внесение лишь процентов по кредиту) или возможность не совершать ежемесячный платеж в течение определенного периода времени. Согласно действующему законодательству срок ипотечных каникул не может превышать 6 месяцев.

3. Пролонгация ипотечного кредита.

При увеличении срока договора ипотечного кредитования сумма ежемесячных платежей уменьшается. Такой способ реструктуризации будет очень выгоден для банка, ведь сумма переплаты увеличивается. Однако, жирным «плюсом» для заемщика станет внесение более комфортного ежемесячного платежа по ипотеке.

4. Изменение валюты кредитного договора.

При данном способе реструктуризации ипотечный договор, заключенный в иностранной валюте, конвертируется в рубли.

5. Изменение схемы выплат.

В случае, если заемщик по договору ипотечного кредитования должен был платить дифференцированные платежи, после реструктуризации их могут заменить аннуитетными.

6. Списание банком части долга или суммы процентов.

В случае, если у заемщика имеются задолженности по ипотечному кредитованию, банк может пойти на встречу и предложить такие варианты реструктуризации:

• списание части штрафных начислений (пени) или части процентов (при погашении части просроченных платежей основного долга);
• списание части основного долга по кредиту при погашении части неуплаченных в срок процентов.

Реструктуризация ипотеки при помощи государства

Тяжелая ситуация государства в экономической сфере, а также тяжелое финансовое положение граждан, стали причинами возникновения реструктуризации ипотеки при государственной поддержке. Эту функцию выполняет федеральное агентство – Дом.РФ, раннее АИЖК (Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования). Деятельность этой структуры преследует ряд задач, среди которых: помощь заемщикам с тяжелым финансовым положением; предупреждение возможных рисков в сфере ипотечного кредитования; поддержка государственных программ ипотечного кредитования.

Работа Дом.РФрешает ряд проблем, возникающих в сфере ипотечного кредитования. С одной стороны, это помощь проблемным заемщикам и решение жилищных проблем. С другой– поддержание ликвидности банков (возможность исполнять вовремя и в полном объеме взятых на себя обязательств), предоставляющих услуги ипотечного кредитования. Итог деятельности такой схемы – выгодные условия для каждой из сторон.

Помощь федерального агентства заключается в:

• разработке, внедрении и финансировании ипотечных программ;
• кредитовании банков для дальнейшей выдачи заемщикам жилищных ссуд;
• реструктуризации ипотеки.

В настоящее время Дом.РФ(АИЖК) реализует 8 ипотечных программ, оказывающих помощь заемщикам. Каждая из них имеет свои особенности и способы реализации. Это решает задачу в оказании помощи заемщикам, которые уже оформили ипотеку, а также лицам, приобретающим жилье в ипотеку на льготных условиях.

Программой реструктуризации ипотеки с государственной поддержкой могут воспользоваться граждане Российской Федерации, испытывающие проблемы с выплатой задолженностей. Это должно быть связано с возникновением непредвиденных финансовых трудностей: сокращение, увольнение, снижение заработной платы, тяжелое заболевание заемщика или членов его семьи и другие. Причины ухудшения финансового положения заемщика должны быть документально подтверждены.

Согласно указанной программе реструктуризации ипотеки заемщик может выбрать один из следующих вариантов помощи:

1. Отсрочка основного платежа.
2. Изменение графика ежемесячного платежа. В соответствии с программой реструктуризации ипотеки государственная субсидия погашает часть основного долга, следовательно, при перерасчете снижается величина ежемесячного платежа.
3. Замена валютной ипотеки на рублевую.

Принять участие в программе реструктуризации ипотеки с государственной поддержкой могут следующие категории граждан:

• лица, на содержании которых находятся несовершеннолетние дети, а также совершеннолетние дети, обучающиеся на дневном отделении учебных заведений;
• ветераны боевых действий;
• граждане-инвалиды, а также родители детей-инвалидов.

К указанным категориям граждан для реструктуризации ипотеки с помощью государства предъявляются и ряд дополнительных требований:

1. Доходы на каждого члена семьи не должны превышать 2-х прожиточных минимумов (после выплаты по ипотеке).
2. Ипотечное жилье заемщика должно быть единственным.
3. С момента заключения договора ипотечного кредитования должно пройти не менее 12 месяцев.
4. Существует ряд ограничений требований к жилью. Площадь 1-комнатной квартиры не должна превышать 45 кв.м., 2-комнатной квартиры – не более 65 кв.м., 3-комнатной квартиры – не более 85 кв.м.
5. Стоимость ипотечной квартиры не должна превышать более чем на 60 % от среднерыночной, то есть жилье не должно подпадать под категорию элитной и дорогостоящей недвижимости.

Программы банков (Сбербанк, ВТБ и т.д.).

Программы реструктуризации ипотеки существуют во многих крупных федеральных банках. Условия ее предоставления, перечень необходимой документации и т.д. необходимо выяснять у менеджеров кредитных организаций или по телефону их горячей линии. Также существует возможность оформления онлайн-заявки на официальных сайтах соответствующих банков.

Обобщая все вышесказанное, можно сделать следующие выводы:

1. Реструктуризация ипотеки – это внесение изменений в договор ипотечного кредитования с целью улучшения условий для заемщика. Для одобрения реструктуризации ипотеки заемщик должен доказать ухудшение своего финансового положения документально. Причинами этого могут служить: увольнение или сокращение, снижение доходов, временная нетрудоспособность, развод, отпуск по уходу за ребенком и другие.
2. Реструктуризация ипотеки – добровольная мера кредитных организаций. Для заемщиков эта процедура обозначает не полное снятие долговых обязательств, а только временное снижение финансовой нагрузки.
3. Процедура реструктуризации ипотеки проходит следующие этапы: подготовительный (составление анкеты-заявления и сбор необходимых подтверждающих документов); подача заявления; решение банка; документальной оформление реструктуризации ипотеки.
4. Вариантами реструктуризации служат: уменьшение размера ставки ипотечного кредитования; ипотечные каникулы; пролонгация ипотечного кредита; изменение валюты кредитного договора; изменение схемы выплат; списание банком части долга или суммы процентов.
5. Возможна реструктуризация ипотеки с помощью государства.
6. К плюсам реструктуризации ипотеки можно отнести:
• возможность мирного решения проблемы временной неплатежеспособности гражданина;
• создание более комфортных условий выполнения денежных обязательств (снижение процентной ставки, снижение ежемесячного платежа и т.д.);
• реструктуризация ипотеки не портит кредитную историю заемщика;
• недвижимое имущество остается во владении заемщика.
7. К минусам реструктуризации относят:
• долгая процедура оформления;
• большой риск отказа в реструктуризации ипотеки банком;
• увеличение суммы переплаты по ипотечному кредитованию.