Единственное жилье при банкротстве собственника
Часто люди, решившиеся на процедуру банкротства, боятся потерять свое имущество и самое главное – жилье, которое у многих является единственным. Но, тем не менее, иногда просто нет иного выхода.
Сможет ли государство забрать, пустить на торги или продать единственное жильё должника? Мы предлагаем вам помощь специалиста, который подробно рассмотрит различные случаи с правовой стороны и расскажет, насколько реален риск лишиться жилья, на что стоит обратить внимание, и как правильно действовать в сложной ситуации, чтобы защитить не только свои, но и интересы детей и других членов семьи.
Забегая вперед, можно сказать, что этот страх не обоснован, так как по закону единственную квартиру не могут забрать. Однако следует учитывать, что из любого правила есть исключения. 26 апреля 2021 года Конституционный суд РФ вынес постановление и определил изъять в пользу погашения долга единственную квартиру у нашего клиента Елены Ш.
Как так получилось, и что делать собственнику, чтобы не попасть в подобную ситуацию? Разберемся с тонкостями жилищного вопроса в процессе банкротства и постараемся понять, какие варианты решений возможны в связи с действующим 127-ФЗ «О банкротстве».
Что такое единственное жилье?
Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов), т.е. забрать единственное жильё у должника по закону невозможно, но!
Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Это важно! Часто должников тревожат не только судебные приставы, но и коллекторы. Какие последствия у банкротства в таком случае, и отбирают ли они жильё? Ответ однозначен: нет. У коллекторов нет прав или основания для изъятия единственного жилья. Более того, в России работают законы, защищающие банкротов. После завершения процедуры арест с имущества снимается, и должник живёт относительно спокойно с сохранением дохода, но!
Коллекторы всё равно могут требовать вернуть денежные средства, а в качестве оплаты задолженности – продать автомобиль, квартиру или иное имущество. По сути, это нарушение закона с оказанием психологического давления на человека. В таком случае вы вправе написать заявление в органы или обратиться за консультацией к юристам. Узнайте больше, отправив нам онлайн заявку для обратного звонка. Мы обязательно свяжемся с вами в течение короткого времени, чтобы ответить на все вопросы и предложить пути решения проблемы.
А сейчас мы расскажем о некоторых нюансах определения единственного жилья.
К примеру, как быть, если должник проживает в другом месте (в доме родителей или на съемной квартире в другом городе), а в его собственности находится только одна жилплощадь, пригодная для проживания, в которой он зарегистрирован. Такую квартиру не имеют права включать в состав конкурсной массы и выставить на продажу, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.
Тут стоит отметить: если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, единственным жильем она считаться не будет. Например, должник прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь. Таким образом, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, идёт в конкурсную массу.
Часто возникает вопрос, если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Данное имущество признается совместно нажитым и попадает под реализацию. Однако здесь действует следующее правило. Если муж вступает в процедуру банкротства, его часть от продажи недвижимости выступает как основа для погашения задолженности, а остальные средства вернут жене.
Другой вопрос: если недвижимость есть, но принадлежит супруге, например, по брачному контракту, наследству, покупке до брака и т.д. В таком случае жена владеет имуществом единолично, и оно не является совместно нажитым. Значит, реализации не подлежит и для оплаты долга не используется.
В указанных ситуациях мы рассмотрели только некоторые решения. Но все случаи уникальны и не похожи друг на друга. Кроме того, в РФ постоянно выходят новые законы или дополняются старые. Наш эксперт поможет разобраться в индивидуальном порядке.
Вам нужна грамотная консультация юриста? Для её получения остаётся только сделать звонок по телефону на сайте, и мы рассмотрим ваше обращение. Или введите личные данные в форму обратной связи, и мы перезвоним.
Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве?
Кажется, ответ на этот вопрос очевиден: не могут. И этому правилу должны подчиняться все регионы Российской Федерации. Но в судебной практике встречаются прецеденты, когда единственное жилье все-таки могут продать.
Причин этому может быть несколько:
- Недобросовестные действия должника
Это попытки искусственно придать недвижимости статус единственного жилья, продать или скрыть его.
Бывает, что гражданин пытается скрыть или перепродать недвижимость накануне вступления в процедуру банкротства.
В судебной практике есть прецеденты, когда должник лишался права на единственное жилье, так как не проживал в нем длительный срок и был прописан в другом месте. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 18.09.2017 вынес решение по делу № А03-4289/2016, включить в состав конкурсной массы квартиру должника, которую он заявлял как единственное жилье, хотя давно там не проживал и был зарегистрирован в другом доме.
Судьи решили, что должник скрыл от финансового управляющего своё истинное положение и не указал факт наличия другой жилплощади. На основании этого суд удовлетворил требования кредиторов продать спорную квартиру с аукциона и тем самым закрыть долг.
В нашей практике был непростой случай, когда пенсионерка, которая начала процедуру банкротства, получила по наследству квартиру, на самом деле являвшуюся ее единственным жильем. Женщина побоялась, что ее продадут за долги, не сообщила об этом должностному лицу и продала ее. Это также было расценено, как недобросовестные действия и средства от продажи квартиры пошли на выплату задолженности, а в банкротстве ей было отказано.
Одним словом, если вы планируете пройти процедуру банкротства нужно помнить, что все сделки (дарение, купля-продажа, попытки перерегистрировать квартиру на родственников и даже регистрация в жилплощади) в последний момент перед банкротством, могут расценить как недобросовестные действия.
Финансовый управляющий проверяет все сделки, совершенные за три года, предшествующие банкротству.
Надо отметить, что в современной практике сделки с единственным жильем не оспаривают, ведь его продажа или дарение не приносит ущерба кредиторам, однако если планируете банкротство, от таких шагов все равно лучше воздержаться.
- Недвижимость не имеет статуса жилого помещения
Если должник использует для проживания помещение, не пригодное для жизни, то его нельзя исключить из конкурсной массы, как единственное жилье.
Жилищный кодекс Российской Федерации согласно части 2 статьи 15 признает жилым изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В 2018 г. Пятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд г. Ростова-на-Дону вынес решение по делу № А53-7924/2017, в котором женщина, начавшая процедуру банкротства, пыталась оспорить включение в конкурсную массу нежилого помещения, в котором она проживала с семьей. Несмотря на то, что это было их единственное жилье, суд не удовлетворил требования наложить иммунитет к реализации на оборудованную для проживания комнату в нежилой пристройке к многоквартирному дому. Отменить это решение не удалось.
Несмотря на это, сейчас практика складывается таким образом, что даже не зарегистрированные нужным образом помещения могут быть признаны единственным жильем. Такой случай приводится в обзоре судебной практики верховного суда от 18 июня 2025 года. Там должнику сохранили дом, который он не мог поставить на учет в Росреестре из-за запрета регистрации, наложенной приставами.
- 3. Помещение существенно превышает размеры, необходимые должнику для проживания.
Закон не предусматривает понятие квартиры слишком роскошной для проживания должника. Однако, есть случаи, когда суд распоряжался продать квартиру в счет погашения долга и приобрести для должника квартиру поменьше.
В такой ситуации оказалась наш клиент Елена Ш.
В 1999 году Елена заняла деньги у частного лица и не спешила с ним рассчитываться. Тогда гражданин обратился в суд, было открыто исполнительное производство, но долг так и не взыскали. Из-за этого тяжба затянулась на долгие годы. В 2009 году на Елену была оформлена квартира площадью 110 кв. м. Этот факт доказывает, что средства для возвращения долга у нее были и говорит о злоупотреблении женщины своими обязательствами. В таком случае никакой речи о несостоятельности должника не идёт. В 2018 году сумма займа была проиндексирована с учетом современного курса доллара и согласно расчёту, составила 4 миллиона 525 тысяч рублей.
Елена была не в состоянии выплатить такую сумму и решила объявить себя банкротом. Она обратилась в нашу компанию, и мы, изучив ситуацию, запустили процедуру банкротства. Кредитор стал добиваться продажи ее квартиры за долги, мотивируя, что жилье слишком большое, но суд отклонил это решение, ссылаясь на запрет продавать единственное жильё. Суды высших инстанций в том числе Верховный суд, также отклонили жалобу истца и остались на стороне Елены.
Кредитор боролся за свои деньги и обратился в последнюю инстанцию – Конституционный суд. 26 апреля 2021 года было опубликовано его постановление, по которому исход дела решили в пользу кредитора. Почему же так вышло?
Во-первых, долговые обязательства возникли гораздо раньше приобретения роскошного жилья, а значит возможность вернуть денежные средства была. Во-вторых, на момент приобретения жилья было открыто исполнительное производство, то есть решение суда о принудительном взыскании задолженности. Суд учел эти факты и принял решение сократить площадь квартиры, исходя из социального минимума по Калужской области, который составляет 18 кв. м. на человека.
По поводу приобретения квартиры есть более точные сведения. Согласно нашим источникам, представленными супругом Елены Ш., квартира была куплена супругом Елены Ш. в браке и оформлена на него же задолго до получения займа от кредитора, а в 2009 году переоформлена на Елену Ш. Данные действия документально подтверждены, а кредитором эти события были описаны с выгодной для него точки зрения.
Дело Елены увенчалось успехом – квартиру все-таки удалось отстоять.
Надо оговориться, что в случае реализации квартиры, должника не оставят без единственного жилья. Кредиторы будут обязаны купить более скромное жилье в том же населенном пункте.
- Недвижимость находится в залоге у банка или кредитора.
Если квартира взята в ипотеку, то, к сожалению, имущественные права на нее принадлежат банку, и чтобы снизить количество издержек заимодателя, она подлежит реализации с аукциона.
Это важно! Единственным, в том числе, может быть ипотечное жильё, в отношении которого физлицо выплачивает ежемесячные платежи по договору без просрочек. Но его могут отобрать, если действуют следующие условия.
- Общая площадь объектов недвижимости более 100 кв. м. Лишить такой квартиры могут на основании признания её роскошной. Суд постановит реализовать жильё по рыночной цене, при этом должник должен будет законно приобрести другое, соответствующее нормам.
- Ипотечное жильё проходит как залог у банка. В таком случае именно банк получает приоритетное право на имущество.
- Ипотечная квартира остаётся в собственности должника, но он всё равно не проживает там. Например, использует жильё с целью сдачи.
В августе 2024 года в России вышли поправки к федеральному закону «О банкротстве». Теперь защита ипотечной квартиры возможна, но при условии, что должник выполняет все финансовые обязательства по ипотечному кредиту и не нарушает соглашения с банком.
План действий при банкротстве
Если вы боитесь потерять единственное жилье при банкротстве, краткий план действии для вас.
По закону отобрать единственное жилье у его собственника нельзя, кроме особых ситуаций:
- Должник скрывает от должностного лица наличие другого жилья.
- Должник стремится придать жилью статус единственного искусственным путем.
- Имеют место недобросовестные действия со стороны должника, попытка продать, подарить или переписать на родственников другую недвижимость.
- В отдельных обстоятельствах жилье может быть признано существенно превышающим необходимый размер. В таких случаях кредитор должен предоставить другое жилье, соответствующее минимальной норме по области в том же населенном пункте.
Вопрос о том, как не потерять единственное жилье при банкротстве волнует многих собственников жилой недвижимости из числа тех, кто решил пройти процедуру банкротства физического лица. Тонкостей в таком деле может быть много, поэтому лучше записаться на консультацию к нашим юристам, тем более первая бесплатная. консультация профессионалов компании «Банкрот-сервис» бесплатная.
